作者 | 梁争誉编辑 | 黎倩
债务危机逼近，新世界发展已暂泊避风港。
6 月 30 日，新世界发展宣布，成功与有关银行债权人签订新的再融资定期贷款融资协议，对集团部分现有境外无抵押金融债务进行再融资，以及协调集团其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保证统一。
新银行融资及经统一银行融资合共涵盖新世界发展约 882 亿港元现有境外无抵押金融债务，包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为 2028 年 6 月 30 日。这意味着，新世界发展的债务危机警报暂时解除。
新世界发展称，新银行融资及经统一银行融资的条款为集团提供了更大的灵活性，有助于集团更好地管理其预期持续的业务及财务需求。
不过，与新世界发展的债务相比，这一笔融资并不足以完全化债。
截至 2024 年 12 月 31 日，新世界发展借款总额为 1464.88 亿港元，其中一年内到期债务约 322.09 亿港元，净负债率较 2024 年 6 月末增长 2.5 个百分点至 57.5%，现金及银行存款（包含有限制银行存款）约 218.58 亿港元。
筹到"救命钱"，新世界还得卖卖卖
" 2025 年挑战与机遇并存，回笼现金、减轻负债是本集团当前的重中之重"，新世界发展主席郑家纯在 2024/2025 中期报告中如是说。
针对 6 月 30 日的再融资动作，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流，集团将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。
据美银证券此前预计，2025 至 2027 财年，新世界发展将连续三年录得基础净亏损。去杠杆化意味着新世界发展需以低于账面成本的价格出售更多资产。
在 2025 中期财报业绩会上，黄少媚就透露，公司以减低负债为首要任务，包括积极出售发展项目，加快中国香港与内地市场的资金回笼；积极出售非核心资产同业务套现，加上出售物业发展项目，目标于 2025 财年实现 260 亿港元的资金回笼。
6 月 30 日，新世界发展宣布完成 2024/2025 财年 260 亿港元合约销售目标。
其中，广州新世界 · 天馥、广州新世界星辉、沈阳悦景 · 新世界等多个项目，分别位列当地城市或片区的销售榜前列。在香港市场，港岛南区豪宅项目 DEEP WATER PAVILIA 滶晨累计售出逾 330 套，启德跑道住宅区 THE PAVILIA FOREST 柏蔚森创下 2024 年启德跑道区销量冠军纪录。
DEEP WATER PAVILIA 滶晨销售活跃，最高成交呎价约 5 万港元，图源：新世界发展
尽管已经通过加快资产处置与销售回款来缓解压力，新世界发展最终仍未能避免延期付息。
5 月 30 日，新世界发展宣布延迟支付 4 只永续债利息，本金合计 34 亿美元，原定分派支付日期分别为 6 月 9 日、6 月 10 日、6 月 16 日、6 月 22 日。
虽然不构成技术性违约，新世界发展此举仍引发市场震动，遭遇股债双杀。6 月 2 日，新世界发展股价低开，盘中一度跌超 10%，最终收于 4.48 港元 / 股，跌 6.47%；债券方面，6.15% 永续债、4.8% 永续债等多只永续债价格大幅下跌创新低。
为稳定市场情绪，新世界发展 6 月 23 日公告称，知悉市场上有关于集团现有贷款再融资的传闻及猜测，集团仍在与债权人就现有贷款的再融资进行积极磋商，而这些磋商仍在进行中。
一周后，新世界发展宣布成功"续命"。
郑志刚"背锅"？彻底淡出上市板块
值得注意的是，在宣布债务成功展期的同一天，新世界发展还发布一则辞任公告称，郑志刚已向董事会提出辞任非执行董事及非执行副主席，由 2025 年 7 月 1 日起生效，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。
2024 年 9 月，郑志刚就已卸任新世界发展行政总裁一职，转任非执行董事及非执行副主席。执掌新世界发展期间，郑志刚曾主导多个大型发展项目，包括 2018 年联手新创建集团竞得启德体育园项目，投资额高达 300 亿港元，2019 年以 97.9 亿元竞得杭州主城区望江地块，成为当时杭州第五高总价的地块等。
坊间多认为新世界发展债台高筑系郑志刚激进扩张所致。不过，郑志刚近日透过发言人回应称，其上任新世界发展 CEO 时"已继承巨额债务"，而上任后"数据显示去杠杆进程持续且负责任"。
事实上，在郑氏家族二代郑家纯掌舵时代，新世界发展就曾大手笔扩张。
1989 年，执掌新世界母公司周大福近 30 年的郑裕彤宣布辞去董事总经理一职，将权杖交予郑家纯。郑家纯上任后，主持了一系列大手笔收购，仅约一年时间收购资金就高达 68.6 亿港元，而当时新世界集团的市值仅约 125 亿港元。
大举收购导致新世界发展外债攀升，一度陷入财务危机。郑裕彤不得不再次出山，直至 2012 年才真正卸任。而那些年，新世界发展也在内地囤了不少地皮。财报显示，截至 2013 年 6 月 30 日，新世界发展在中国内地 20 多个主要枢纽城市，拥有超过 2600 万平方米的土地储备。同期，该集团的银行和其他借贷、固定利率债券和可换股债券总额已超过千亿港元。
不过彼时，内地和香港的房地产市场仍处于黄金时期，以四大家族为代表的港资开发商还能吃到时代的红利，赚得盆满钵满，高负债的危机在狂奔的市场中暂时得到掩盖。
而如今，随着中国房地产行业进入深度调整期，曾经的囤地模式难以为继，老牌香港开发商辉煌不再，债台高筑的新世界发展成为第一个爆发危机的大型港资房企。
公开资料显示，郑志刚最近一次与新世界发展相关的公开露面，是在今年 4 月底以 K11 创始人的身份出席深圳 K11 ECOAST 海滨文化艺术区首期试业开幕活动，同台的还有黄少媚。
今年 5 月，79 岁的郑家纯卸任新世界发展提名委员会主席，并将女儿郑志雯纳入核心管理层，与职业经理人等一起构成了新世界发展如今的权力格局。而他们能否带领新世界发展走出危机，或许也是港资开发商们未来转型的一个样本。
郑家纯、郑志刚父子同台，图源：新世界发展
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